近日，各地保障性住房建设按下“加速键”，新一轮保障房规划建设成为各地方两会热议话题。
1998年开启的住房改革，提出将“保障性住房+商业性住房”的“双轨制”作为住房市场发展目标。如今，中国住房“双轨制”已运行超过25年，但保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比仍偏低。
第七次全国人口普查统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间。我国住房市场发生深刻变化的同时，保障房建设加码可以解决哪些问题？如何保证资源分配的公平性？是否会对商品房市场带来冲击？针对这些问题，日前，腾讯财经采访了长江商学院经济学教授李伟
作者 | 祝玉婷
Q：请简单介绍一下当前重启保障房建设的背景，可以帮助解决哪些房地产行业问题？
李伟：我个人认为有几个重要问题需要讨论：
第一，我们现在有很多存量房待销，大量的房地产开发商合同销售额是大幅度下降的。如何消化在建和已经建好，但尚未销售的存量房？我认为可以由社会或政府以比较低廉的价格来收购一部分，不仅可以“保交楼”，还可以整合资源，变成非常好的保障房。
从供给端看，现在推出保障房是比较好的时机。保障房可以帮助解决某些地方房产建设过剩的问题，改成保障房是双赢的，财政开支也会小一些。
第二，当前我们面临着如何提高居民生育动力的问题。现在很多居民在考虑要几个孩子的时候，住房是非常大的瓶颈。如果住房问题解决，给家庭提供更多住房面积，同时降低居住成本，会进一步促进居民生育动力。
第三，通过保障房形式让老百姓有更多的获得感，因此这也是非常好的举措。经济学家一般关心两个问题：一是效率，如何把盘子做大？二是分配问题，如何让分配更加平衡？
当然，社会需要对低收入人群做保底，让他们不要收入太低，不要生活得太窘迫......这些方面都是保障房可以解决的问题，这也是非常重要的、长期的考量。
Q：现在有些地方的保障房是新建的，它是否会对整个房地产的去库存造成一些压力？
李伟：这得看具体的城市，比如一线城市的压力会比较小，因为库存并不是特别多，而且需求也更大，一旦限购政策完全放开，只要价格合适，我觉得去库存都不是问题。但我认为三线、四线城市的库存问题还是比较严重的。
当前还存在一个适配问题，经济保障房和商品房在很多方面不匹配。比如现在在建的很多小区的设计、配置都超过了经济保障房的范畴，它们是改善型住房，不是经济适用房。
在这种情况下，政府适当推出一些经济适用房会是非常好的举措。
Q：自1998年房改至今，我国房地产市场经过一些大调整，包括2003年的土地财政改革、2015年的货币化棚改......请您回顾一下房地产行业的几次大的历史阶段？
李伟：2003年，决策层、业界一致认为房地产是非常重要的产业。国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。我觉得有几个非常重要的特性：
第一，当居民收入提高时，对商品服务（住房改善）的需求会增加；
第二，连带性。一旦房地产行业发展起来，就会带动白色家电、加装、建材、设计等相关产业都会兴起。虽然单独的房地产在经济中的占比不大，但是加上上下游相关产业链，占比要超过30%。因此叫它“支柱产业”是名副其实的。
第三，房地产和财政政策、金融都是紧密相关的。从银行贷款和发行其他类型债权的角度来看，房产和土地是非常好的可质押资产，这些都带动了中国经济的发展。
地方财政从2003年后起到了越来越重要的作用，很多城市的土地财政收入超过了他们的预算收入，为地方政府提供了非常丰厚的财政支援。地方政府可以用这些财政资源再改善城市各方面的基础设施，包括地铁、高铁站等。
所以，房地产从2003年开始对经济发展确实起了非常大的作用。
再说棚户区的改造，它将集体性质的土地改造成国有土地，在集体性质的土地上兴建的住房大幅下降。并且在集体土地改造成国有土地后，地方政府垄断了土地供应。加之限于户籍等因素，居民的流动受到限制，居民不太可能“用脚投票”，因此对地方政府来说缺乏竞争，形成了地方政府在区域性的土地供应市场上的垄断。又因为18亿亩耕地红线的存在，限制了地方政府供地的规模，在土地财政的模式下，土地价格不断上涨。
至今，我认为经济保障房很重要的一点是，地方政府要通过税收减免，提供一些价格便宜的土地，来建设经济适用房和保障房，这能带来非常高的社会收益。
比如可以鼓励多生，吸引更多的农村人口，从而产生更大的经济规模效益。虽然在地方财政的账面上不会迅速看到效果，但我相信在未来5-10年会有所体现。
Q：这次保障房建设的热潮跟以前的房地产行业发展，在制度、方式、目标等各方面有哪些差异？
李伟：非常重要的是，不能单单看保障房建设和房地产产业发展，要把它和中国的地方政府体制联系在一起，要把地方财政事权和财权梳理得更清晰一些。
比如理想的地方政府，应该是服务型的，而不是经济建设型、投资建设型。当前，部分地区房地产行业产能过剩，与地方政府是投资建设型政府是有关的。
如果通过体制改革把地方政府职能更多倾向于为居民做服务，以下几个方面就会发生改变：
第一，对财政资金的需求会大幅度下降；
第二，税收可以和居民服务相挂钩，服务得好，税收就会上升。
比如有学者建议考虑未来逐步推出财产税、房地产税，那么地区的居民越多，缴纳的财产税、房地产税就越多，居民就变成“香饽饽”了。现在情况是企业是“香饽饽”，因为企业发展带来税收，他们非常热衷于招商引资，建设工业区、商业楼、写字楼，对建住宅兴趣不大。在土地定价方面，工业用地非常便宜，其次是商业用地，住宅最贵。所以在“招拍挂”体制下，自然而然就形成了这样的格局，所以应该对税收制度做调整，做一个通盘的考虑。
Q：关于商品房和保障房这两个市场的关系，有人担心保障房建设会带来商品房的降价，那么自己的房产会贬值。另外，保障房是保刚需的，那么商品房市场可以完全市场化？请谈一谈两个市场的关系。
李伟：我认为应该尽量让市场的东西市场化。
中国的商品房不完全是市场化的，因为土地的供给由地方政府控制，它的价格形成很大程度上依赖于政府供地的速度和规模，因此价格非常不一样。比如，长沙政府在购地方面比较慷慨，所以长沙的房价在一二线城市居民看来是相当便宜又宜居的。
我觉得要解决中国商品房市场化的问题，最好的方式是：
第一，尽快让老百姓流动起来，换句话说，要在户籍制度上考虑改革。
比如，北京房价太贵，就可以搬到长沙去。如果让老百姓流动性增加，可以“用脚投票”，这对地方政府来说就是一种竞争，最终地方政府逐渐发现，人是“香饽饽”，人多了经济就发展了。
怎样才能把人吸引过来呢？供地的时候可以考虑多供应一些，房价也不会涨得太高。
商品房如果要彻底市场化，其他方面也需要改革，包括比如汽车牌照的流动性。
比如老百姓要开一辆北京牌照的车到上海，在高峰期是不能上高架的，我认为这是一种歧视；深圳的车到了广州，同一个省的也会出现限制......很多城市都有因为交通拥堵而制定的一些限制汽车上路的政策，但是这些政策不能因为牌照不同而不同，我认为应该通过价格来调整，比如6点-9点（高峰期），上路需要多付费。
我认为跨域之间的往来不能因为政策而限制，不然经济效益就会下降。
未来，我希望在制定政策时更多考虑公平性，长远考虑，更应该保持开放心态，而不是用区域型限制政策达到目的。
Q：保障房会不会对商品房市场造成一定的挤压效应？
李伟：我认为应该会有一些的，因为中央政府希望居民的居住成本可控，因此收入和成本应该匹配。地方政府在执行政策时，希望有更多的财政收入，所以会导致一些差异。
我认为，中央政府可以通过政策性指导，比如要求地方政府必须有多少房，其中多少面积是经济适用房、廉租房，这自然会对商品房价格产生限制，它就不会涨得太高，当然这也会影响到地方政府卖地的一些收入。因此，这其实是一种不断调整的过程。
虽说政策制定是需要因地而宜的，但我认为保障性住房的强制化比例，还是对全方位的降低居民生活成本是有好处的。
当然，已经买了商品房的居民，一定会觉得商品房价格下跌对自己不是好事。但其实经过了这一轮的房价下跌，老百姓对这件事儿的接受能力也可能会有些松动。
Q：您认为以配售型为主的保障房，它的定价应该如何制定？
李伟：其实国际上已经有一些成功案例，也有失败案例。
先说说失败的，吸取教训。欧洲和美国都曾推出过一些公租房，这些房到了70年代、80年代，房屋的租金不足以覆盖基础设施、治安的维修。常年失修、脏乱差，居民也非常贫困，最后成了贫民窟。后来很多城市把这些公租房炸了，重新改造。
这里的教训是，公租房一定要达到能长期、持续、 高质量地为居民做服务的效果，否则变成城市里的贫民窟，城市各个方面的治安都会成为问题。
这方面做得好的是新加坡。新加坡的组屋收费水平是可以覆盖房屋的基础维修的，它也很便宜，因为政府在土地供应方面上税，政府在税收上有所让步。
新加坡的商品房税收较高，组屋的税收非常低，这就可以保证组屋在低租金情况下依然能够高质量地维护，不能说把它建好了就不维护了。
我觉得维护是非常重要的，一定要做到它的定价至少应该是成本再往上稍微加一点，使得未来的维护能够得到保障，包括物业管理等等方面。
因此，新加坡经验值得借鉴。当然，新加坡人口、土地面积的体量比中国小很多，我们各个地方要根据自己的财政情况，让多少税，补贴多少，最好是因地制宜，但基础标准就是成本线再往上加一点。
Q：您认为在保障房销售环节，购房资质应当如何划定？哪些人可以买？如何保证公平性，避免资源错配？
李伟：首先，公平需要门槛，没有门槛就会导致套利。
如果公租房、廉租房的配套、物业等方面都比较好，富人也会愿意住在里面，这样就会形成套利。
我认为最好的做法是，第一，保证公租房达到最低居住标准，面积可以小一点，够住即可；
第二，申请人应该有现金型收入的门槛，要有资产型财富的门槛，如果收入很低，但是有很多固定资产，也不适合去住廉租房；
第三，信息要公开化。公开申请人信息，让社会监督分配。
Q：对于当前新一轮保障房的建设，您认为我们面临的难点和挑战在哪些方面？
李伟：最重要的挑战就是“钱从哪儿来”。
目前，并不是所有在建或已经建好的商品房都适合转化为保障房，因为有些商品房是改善型住房，是相对优质、奢华的住宅，这部分住房不适合作为公租房。
分配方面也一个重要难题，如果不能实现公平分配，就会产生更多问题。
Q：如何让民营房企参与到保障房建设上来？如何保障民营房企和国有企业之间的公平竞争？
李伟：专业的事情要专业的人来做。政府要建公租房肯定要请专业的房地产开发商来做。
找民营房企的成本是最低的，成效比最高。因此，应该动用社会资源，通过招标的形式让优质的房地产开发商做这件事（建保障房）。
关于公平竞争，我认为民营企业必须有创新才能活下去。在市场里存活，民企不能只依靠各种补贴，它们的市场化程度、国际化程度应该更高。比如汽车产业里的比亚迪、吉利等。
Q：当前中国房地产进入存量时代，您怎么看待房地产金融市场的发展？您认为这块未来的发展方向是怎样的？
李伟：总的来说，是要维持房产的流动性，具体从三个方面来看：
第一，土地作为质押资产是非常好的，但这种质押要基于可变现的基础上，并且变现的价值折损不会特别大，因此维持二手房流动性非常重要。
第二，老百姓大部分财富性的资产都在房地产上。当人们失去稳定收入或退休养老时，需要把多余房产租出去赚取养老资金、维持生活，这也是房产保持流动性的一种方式。
第三，把固定资产的理财属性做好。很多用户会把金融理解为融资，其实更重要的属性是理财。比如通过REITs等产品提高流动性。
未来，我认为可以在合适的时机考虑推出房屋空置税，比如可以因地制宜制定较为合适的税率。这样就可以倒逼大量的房产要么卖掉，要么出租，房屋的流动性就有了保证。
文章来源：《腾讯财经》
