文章来源：《商界评论》 2014年1月
■文/滕斌圣，长江商学院副院长、战略学副教授
城镇化将是未来我国经济发展的一个主要动力，商业地产未来似乎一片光明。但是，如果仔细思索商业地产的发展历史和现状，其中存在不小的隐忧，面向未来的商业地产模式亟待创新。
在过去15年，我国的商业地产有了一些成功模式。例如，用商业地产来创造“城市新中心”：传统上，城市中心的位置根深蒂固，商业地产却可能创造出新的城市中心，这一点对于城市规划和发展而言是颠覆性创新。从百货大楼到购物中心，再到商业地产，这种变化突破了城市中心的空间限制，提供的服务内容和功能也变得多元化。比如万达广场，是一种整合了商场、酒店、写字楼等服务内容为一体的综合体，提供工作、休闲、娱乐等多种形式的服务，通过聚集形成了新的城市中心，并能够带来就业和税收。
这种商业模式也是万达集团的核心竞争力，在拿地的过程中，让万达拥有一定的讨价还价能力。当地政府考虑到未来的潜在收益，可能以较低的价格出让土地。其他地产企业亦是如此，宝龙地产的“城市广场”和世贸集团的“世贸天阶”，都是囊括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场、优质住宅物业及休闲设施的商业地产。
但是，这种商业地产模式将面临不小的风险，其发展受到供需两端的压力。在需求端，受到互联网和电子商务的影响，人们到商业中心进行购物休闲的需求在下降。在刚刚过去的“双11”，淘宝网当天的营业额超过350亿元，按照网上的说法，这相当于沃尔玛在中国半年的营业额，但地产商聊以自慰，评价说“也就几块地的钱”。
这个反应颇为微妙。不可否认，人们越来越倾向于互联网购物。淘宝、京东、苏宁易购等电子商务平台为消费者提供了更多的体验和选择，沃尔玛等传统购物渠道正在面临着冲击，最近有关卜蜂莲花被收购、沃尔玛关店的传闻不绝于耳。但地产商似乎还没有意识到风险。
在供给端，商业地产还面临着潜在土地供给上升的巨大压力。商业地产市场的存量很大，供给又持续上升。一方面，由于近年来住宅地产实施限购政策，而商业地产则不限购，使得商业地产市场一直发展较快。另一方面，十八届三中全会决定，农村集体经营性建设用地可以用作工业、商业和旅游开发，“允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等”。现在，安徽省已经开始试点工作，潜在土地供给量的继续上升，也加剧了商业地产市场的竞争。
十年以来，房价上涨积累了巨大的财富，但是，所带来的财富却并不是直接被开发商享有。例如万科盖的房子最多，但并没有持有太多的物业，所以获益有限。而万达地产开发模式通常是兼顾住宅和商业地产，以住宅的销售弥补商业地产的投入，其物业多为自己持有，所以能够享受房地产增值所带来的财富效应。但这种伴随着房地产行业价格十年上涨的“成功”，在未来是否能够复制具有很大的不确定性。现在，万达开始转向海外房地产市场，在国内也强调“文化”经营，这其中既有对于现状的困惑，也有对于未来模式的探索。
电商和传统零售并不是非此即彼，在万达广场销售类店面越来越少，生活类业态越来越多，如美发、美甲、书吧、教育培训等，使万达广场业态更丰富，黏度更高。同时，养老和旅游等地产模式开始浮出水面。
随着国内休闲产业的兴起，民众的休闲需求正在从全民旅游向全民度假转型，旅游地产提出了“旅游+度假”的概念。作为度假目的地，旅游地产模式更加强调地方特色，并针对不同的细分市场提供差异化的服务内容。在这一细分市场，目前还没有行业巨无霸出现，这为商业地产模式提供了创新机会。
