王建军:做好产业地产,助力经济内循环 | DBA实践课堂

发布时间:2020-08-26 09:19

后疫情时代,保护主义上升、世界经济低迷、全球市场萎缩,逐步形成以国内大循环为主体的新发展格局成为我国当下以及未来很长一段时间内国民经济的发展思路。内循环一时间成为经济热词,它会带来哪些商业变革和市场机遇?

 

“拉动内需促进经济增长、发展国内大循环,比较好的方式之一是发展产业园区。”中国宏泰发展集团董事局主席、企业家学者项目七期班同学王建军谈道。

 

8月16日,长江商学院企业家学者项目七班第三模块《数字转型:企业逆境发展的新动能》实践课堂第二站走进中国宏泰发展集团。王建军同学以自己的创业经历与宏泰集团15年来的探索实践,为企业家学者们分享了产业地产的建设经验。

 

 

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从农民后代到企业家

老老实实做人,扎扎实实做事

 

王建军同学首先向企业家学者们分享了自己的成长历程与创业经历。

 

“我是一个地道的农民的后代。过去的日子非常苦。我小的时候,我大姑父是解放军,给了我一件刻着中国人民解放军字样的T恤,我一穿就是5年。”

 

家庭的贫困使得王建军从小便立志要改变贫穷的命运。一次偶然的机会,通过农村放映的电影,他对记者职业产生了浓厚的兴趣。

 

“电影给了我一个启发,里面的记者背着相机很神气,社会地位很高。那个年代,想要离开农村,一个办法是当兵,一个办法是考学。当记者是我孩提时代的梦,后来一做就是十年。”

 

王建军

 

1984年,王建军进入河北工人报,开始了十年的记者职业生涯。十年来,他往返于企业采访与报社写稿之间,企业的光鲜与落寞事例和他自己扎实写稿的经历给了他很多的启发。

 

“那个时候有很多的企业今天辉煌明天就殒殁了,石家庄的造纸厂就是典型,很快就没有了。”

 

“十年的记者生涯带给我的最大启发是要想获得成功,就要老老实实做人,扎扎实实做事。”

 

1993年,海南活跃的市场经济深深吸引了王建军,下海创业成为他新的梦想。怀揣着仅有的2万元,王建军奔赴海南,进入海南天棚游乐有限公司从事游乐项目,并很快升任廊坊分公司副总经理。1995年,王建军注册廊坊宏泰,正式创业。

 

从1995年到2005年,王建军掌舵下的宏泰主要从事房地产开发。

 

“我做房地产的阶段也是按照‘老实做人、扎实做事’的理念行事,不欺骗消费者。那时候房地产市场监管不严厉,但我们建造房屋始终按照规划一比一复制,怎么向消费者承诺的就怎么履行。所以在1999年以后,廊坊,包括河北的承德、唐山地区对宏泰地产的品质都特别认可。”

 

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从房地产到产业园区

“干市长干的活儿”,充分发挥民营企业机制优势

 

2005年,完成原始资本积累的宏泰开始转型发展产业地产。

 

王建军表示,当时选择转型做产业地产,一方面是由于当时廊坊开发区24平方公里的房地产基本上已经开发完毕,另一方面是由于他认为,一个区域要想拉动经济的发展,需要实现产业集聚

 

转型道路已经明确,如何把握新赛道的机会?“产业园区和房地产不一样,房地产周期短,招拍挂、容积率也可以预售回点款。园区不是这样,做园区一定要尊重园区的规律。”王建军谈道。

 

王建军认为,一个园区能够发展,其产业定位至关重要。“如果都搞雷同园区,内耗就特别大,招商不好招。另外,到了一个年头,你若发现自己的规划不合理,那个时候再想腾笼换鸟,代价是非常高的。”

 

为做好公司的产业园区项目,他聘请新加坡裕廊国际帮助做产业定位和概念规划,最终将园区定位为高端制造、电子信息、现代服务业为主,并逐渐引入富士康、中建基、韵达等企业,以开发的廊坊龙河园区为例,每年创税达30多亿。

 

课堂现场

 

目前,宏泰集团在张家口、承德、石家庄、武汉以及鄂州、南京、上海、江苏、常熟等地开发了15个产业市镇园区项目,规划面积累计超过250平方公里。

 

“目前这些园区都发展得很健康,但发展的节奏是不一样的,有成熟的、区域成熟的、基本成熟的和刚起步的,分别处在不同的发展阶段,有一个轮回,这样才不会造成资金的紧张,能够形成健康发展的模式。”

 

从2005年到2020年,王建军在产业地产领域已深耕15年。未来,他依然看好这一模式。

 

“园区有载体、有服务、有基础设施配套,实现产业集聚,是为国家创造财政收入的很好的平台。一个国家在园区方面成熟得早、规模大,也折射这个国家的经济的状况。所以园区到现在为止还是我们国家最重视的一种发展的模式。

 

“接下来我们在整合新的产业项目落地。招来一个项目,不仅能带来投资,还能够创税、安排就业。产业市镇园区的模式,干的活儿就像咱市长干的活儿,整个的运营管理都是我们的事。这种模式是充分发挥民营企业机制优势的一种方式。

 

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从园区建设到招商

十五年经验,十六字箴言

 

回顾过去15年的产业地产从业经历,王建军向同学们分享了园区建设和招商的经验。

 

王建军指出,做产业地产、做招商非常不容易,主要有两个影响因素

 

第一,拆迁。比如这里有一个央企急着落地,但老百姓不让你拆,那就没办法了。”

 

第二,招项目园区开发企业的回报来源于这个片区的财政收入溢价部分。企业建设园区,前期投了那么多基础设施,但如果招不到项目,就没有收益,也无法获得政府的激励金。”

 

廊坊龙河园区参访

 

 

如何才能成功打造园区?王建军分享了自己从实践当中总结出的16字经验。

 

1.对政府“高效服从”

 

政府的政策能力强,站得高,看得远,高效服从能够帮助园区更长远地发展。

 

2.对百姓“真金白银”

 

建设园区的过程中,要对当地百姓特别尊重,“首先投资要到位,先把百姓家门口的环境改变了,把绿化、美化做好,再招商,提供就业就会。”其次,沟通、处理好与拆迁地村委的关系,也是企业需要着力做好的工作。

 

3.对投资者“感天动地”

 

园区招商是考验开发者的重要一环。招商工作难以推进,原因之一在于好企业数量有限,而招商者众多。王建军表示,对于宏泰而言,“这是我们的核心竞争能力。北京300家国企、上市公司,我们是5个人盯一家央企,3个人盯一家北京国企,就在望京。从2005年盯到现在,我们有自己的产业发展研究院,有自己的大数据,这些企业过去投在哪里,现在有项目准备投在哪里,我们都知道。”

 

4.对企业自身“主动提高”

 

园区开发企业要主动提高自身的团队。以宏泰为例,25年来,公司一直坚持每天早晨7点半的早餐会。王建军指出,这种模式可以及时地与高管沟通,督促他们将事情做好。企业督促高管,使他们及时提高个人素质与招商能力,学会应对越来越激烈的招商引资,只有这样,企业才能处于不败之地。

 

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从国际化布局到构建国内产业生态

转型升级,角力下一个十年

 

在主题演讲的最后,王建军分享了宏泰集团近几年的转型布局以及下一步的发展战略。

 

转型是我们每一位企业管理者每天都要想的事情。尽管转型异常复杂、困难,但是企业一定要搞转型,转型是每天要追求的事情。”王建军谈道。

 

关于宏泰集团的转型,他从平台、招商、运营和服务四个层面进行了阐述。

 

在平台层面,加快国际化,整合全球资源。

 

国际化布局是宏泰转型发展的一个重点。王建军指出,全球经济是一个整体,合作共赢是发展的主旋律。近些年,宏泰在全球多个地区开设办事处,开展国际合作。

 

“我们在日本和KNP基金创投进行合作,在美国和斯巴达克基金合作。在匈牙利、捷克、德国、法国、意大利,我们都有办事处,专门受理所在国好的、适合国内政策的项目的机会。”

 

疫情爆发后,贸易保护主义不断升级,不同领域内的国际合作受到挑战。对此,王建军持乐观态度。

 

“我认为疫情过后,包括欧洲国家的一些老板,他思想上会有变化,我不知道我说的对不对,但是我们办事处这些年很活跃。”

 

王建军表示,欧洲的很多企业都是百年老字号,拥有核心产品和技术,但在以往缺乏扩大规模的需求。

 

“这些企业过去没有想过到中国来,企业老板们觉得对于中国市场,有时候他们看不准。现在有了疫情之后,他们觉得中国的集中管理能力、治理能力非常强。他们应该把更好的发展空间放在中国市场上。所以国际化这个方面,我们高度重视。我觉得以后的招商引资不再是卖地招商了,而是要用资本的杠杆撬动好的产业资源落地,才能招到航母级的项目。”

 

课堂合影

 

在招商层面,瞄准央企国企,落地高端产业。

 

王建军表示,目前宏泰招商的重点之一是和更多的央企、国企开展合作。通过资金池、合资合作等方式,衔接好合作企业的产业资源进行落地。

 

“我们跟大的央企合作了很多次,比如我们和国开金融、中交基金做的文旅的公司。国开金融负责背书、融资;中交负责建设;宏泰负责操盘落地,做我们园区这种模式,前期拆迁,后期落地,办相关手续。”

 

在运营层面,增加持有型物业,探索轻资产运营模式。

 

王建军表示,除了增加更多的经营资产,增加持有型物业,出租更多的现金流,跟投、轻资产运营模式也是宏泰的转型方向之一。“我们要两个轻重模式一起进行,充分发挥宏泰的运营模式、招商模式优势。”

 

在服务层面,构建产业生态系统。

 

疫情过后,打造好硬环境,创造好的产业生态占据了宏泰转型蓝图的一角。王建军介绍,未来,宏泰将致力于打造更加完善的产业构建的环境能力,增加医院、教育,包括产业链的上下游等配套设施。

 

对于宏泰集团下一步的发展战略,王建军谈到,未来集团发展将围绕数字化、人工智能、智慧城市、医疗应急等新基建、PPP、都市圈概念展开,依托京津冀、长江经济带、港澳大湾区、一带一路等经济区,进行协同发展。

 

“宏泰下一步的发展战略我们也是每天在研究,因为未来变化非常大,10年、20年,5G、6G……不管怎么变化,企业本身要保证好现金流,要过紧日子,才能随时对抗各种风险,才能保持自己的能力、实力,在有机会的时候能够胜出。”王建军谈道。

 

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从房价到城市化

产业地产,中国经济发展的助推器

 

王建军同学的分享结束后,刘劲教授对本次参访进行了点评与总结。

 

首先,刘劲教授总结了产业地产的一些常见知识点。

 

他指出,产业地产涉及三块核心点:产业本身、政府层面以及当地的百姓,三个核心都需要开发者尽心维护好

 

产业地产的发展模式分为几大类型。一类是自然发展的产物,譬如美国硅谷,是通过斯坦福大学、UC伯克利等高校科学研究带动的产业发展。一类是政府引导的产物,譬如我国,目前的产业地产在政府的引导下做得就非常前沿。

 

对于政府引导型的产业地产,从业者在思考行业相关问题的时候,需要从政府对产业地产的顶层设计出发。从某种意义上讲,整个中国就是非常大的一个产业园。国家是大的产业园;城市,比如深圳,是小的产业园;城市内部的工业园区是更小的产业园。因此,行业内企业的发展布局务必和政府政策相匹配,企业从业者要深入理解相关政策,把政策落地,才能实现更好地发展。

 

刘劲教授

 

其次,刘劲教授围绕房地产与产业地产的关系进行了阐述。

 

他指出,一些人可能觉得房地产是硬货,实际上,房地产是非常软的生意。比如房子涨价,为什么涨价?实际上和房子本身的品质关系没那么大。常理来说,房子盖起来,要折旧,为何现实中很多的房子存在的时间越长,价格反而越贵?其实,这和房子本身的关系不大,而和底下土地价格的关系非常大。人们的房子涨价,原因是房子底下的土地涨价了。

 

土地是否涨价取决于土地上方能够产生的服务。比如北京房价高,是因为有优质的教育资源、就业机会等服务,这些东西真正在决定着房地产的价格。土地上方的服务决定价格,而服务来自于就业。任何一个地方就业机会越多,土地价值就越大。

 

就业机会怎么来?就业机会来自于产业。所以实际上,产业地产在房地产最上端,它吸引产业,帮助政府做城市化工作。比如宏泰在廊坊打造的产业园,原来只是一块农田,现在变成城市,拥有优秀的企业。这实际上就是城市化的过程。

 

 



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